新经济形势下房地产施工企业应收账款执法危害识别及提防指引

时间：2023-10-11 09:42:44

随着房地产行业的高速生长，，，，，施工企业间的竞争日益强烈，，，，，为扩大谋划规模，，，，，一连承接项目，，，，，保有一定的市场占有份额，，，，，房地产施工企业方垫资、乞贷等征象越来越普遍。。。。。然而，，，，，这种赢得竞争的方法却是一把“双刃剑”，，，，，若是施工企业垫资、乞贷无法实时收回，，，，，可能给企业带来重大损失。。。。。近年来，，，，，在“房住不炒”政策调控主基调下，，，，，随着房企“三条红线”政策的出台，，，，，行业羁系一连、转变加剧，，，，，企业融资收紧、偿债压力加大，，，，，部分房企迫于自身的资金及运营压力，，，，，暴雷、偿债违约事务频发。。。。。仅2021年整年，，，，，就有多家海内头部房企暴雷，，，，，直接影响就是与其相助的下游施工企业工程进度款和结算款无法按约接纳，，，，，据果真新闻显示，，，，，已有多家A股上市公司因工程款、质料款等无法实时收回导致资金周转难题进入休业程序。。。。。

因此，，，，，在目今形势下，，，，，对房地产施工企业而言，，，，，做好应收账款执法提防事情至关主要。。。。。为增进集团应收账款接纳，，，，，团结集团现实，，，，，提出了规避相关执法危害的操作建议，，，，，作为集团各单位处置惩罚有关执法问题的参考依据。。。。。

一、项目承接阶段应收账款接纳执法危害识别与提防

1.1【进度款支付比例过低，，，，，垫资额度过大】

【危害点】项目若需要大额垫资，，，，，自己就是项目建设资金未所有落实的一种体现，，，，，若是对建设单位资信状态不举行相识视察，，，，，盲目垫资，，，，，后期资金接纳保存较大危害。。。。。同时，，，，，凭证相关司法诠释，，，，，施工条约中垫资利息标准的约定不得凌驾垫资时的同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率。。。。。

【提防步伐】施工单位在投标前要注重对建设单位资信状态的尽职视察，，，，，从资金治理的角度讲，，，，，在投标前一定要举行科学测算，，，，，确定自身可以遭受的最低标；；；；；若是需要垫资，，，，，还需凭证自身的垫资实力以及垫资后爆发的资金本钱统筹思量，，，，，同时团结建设单位资金实力、资信状态、资质品级等情形，，，，，再决议是否加入竞标；；；；；同时，，，，，可接纳在施工条约中将垫资利息相关约定转化为支付逾期付款违约金的方法，，，，，规避司法诠释对垫资利息不凌驾贷款市场同期报价利率的相关划定。。。。。

1.2【无条件放弃工程价款优先受偿权】

【危害点】施工项目一样平常按形象进度比例支付工程款，，，，，意味着在整个建设期和完工后相当长的一段时间内，，，，，施工单位对建设单位保存较大额度的债权。。。。。

《民法典》807条确定的建设工程价款优先受偿权，，，，，是指在发包人经承包人催告支付工程款后合理限期内仍未支付工程款时，，，，，承包人享有的与发包人协议将该工程折价或者请求人民法院将该工程依法拍卖，，，，，并就该工程折价或者拍卖价款优先受偿的权力。。。。。建设工程价款优先受偿权是施工单位极其主要的一项法定权力，，，，，直接优于典质权和其他债权，，，，，更优于休业工业清偿顺序中的其他债权。。。。。其优先性的焦点在于承包人在整个建设的历程中，，，，，承包人的修建质料和劳动力已经被物化在建设工程中，，，，，所有的投入已经直接转化为建设工程自己，，，，，与建设工程不可疏散。。。。。同时，，，，，建设工程款中很大一部分是直接用于支付工人的人为和其他劳务费，，，，，若是该笔款子无法获得包管，，，，，将会给社会带来很大的不稳固因素。。。。。最高院《关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的诠释（一）》四十二条划定，，，，，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，，，，，损害修建工人利益，，，，，人民法院不予支持。。。。。凭证相关司法审讯看法，，，，，承包人放弃工程价款优先受偿权是否损害修建工人利益，，，，，应当从承包人整体资产欠债、现金流等情形综合举行判断，，，，，不可以是否拖欠某一修建工人人为为判断标准，，，，，承包人放弃工程价款优先受偿权但尚有其他工业可以包管修建工人人为支付的，，，，，原则上不视为“损害修建工人利益”，，，，，放弃行为系有用。。。。。由此可知，，，，，承包人放弃工程价款优先受偿权以有用为原则，，，，，无效为破例。。。。。因此，，，，，承包人不可容易放弃此项权力。。。。。

【提防步伐】施工企业应当严酷限制放弃工程价款优先受偿权；；；；；如特殊情形不得不放弃，，，，，应接纳要求建设单位提供特殊担保、配合羁系贷款资金、部分放弃、调解与银行贷款清偿顺序等多种方法团结来降低危害。。。。。

1.3【资金拆借换取施工使命】

【危害点】开发商向施工企业拆借土地出让金，，，，，自己就是其融资渠道受限、资金实力不强的一种体现，，，，，着实质是将开发危害转嫁给施工企业，，，，，一旦项目开发受阻，，，，，销售不畅，，，，，施工企业的乞贷接纳就会泛起重大危害。。。。。

（一）乞贷条约无效危害。。。。。凭证最高人民法院民间借贷司法诠释和九民聚会纪要精神，，，，，民间借贷中，，，，，出借人的资金必需是自有资金；；；；；出借人套取金融机构信贷资金又转贷给乞贷人的民间借贷行为，，，，，应当认定无效。。。。。关于自有资金和套取金融信贷资金的认定标准，，，，，凭证九民聚会纪要相关划定，，，，，在纠纷案件中乞贷人能够举证证实在签署乞贷条约时出借人尚欠银行贷款未还的，，，，，一样平常可以推定为出借人套守信贷资金。。。。。同时，，，，，若企业间的资金拆借条约被认定为无效，，，，，则响应的担保无效，，，，，对出借人来讲意味着资金接纳包管步伐丧失，，，，，期待的资金利息不被支持。。。。。

以包管金、至心金、明股实债等形式支付资金，，，，，若相关协议中涉及牢靠利率、按期接纳等安排，，，，，凭证最高人民法院相关判例，，，，，仍然有较或许率被认定为乞贷行为。。。。。同时，，，，，凭证《最高人民法院关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的诠释(一)》第三条，，，，，发包人未取得建设工程妄想允许证等妄想审批手续的，，，，，当事人可以请求人民法院确认建设施工条约无效。。。。。故在开发商获取土地前签署的施工条约自己保存瑕疵。。。。。

（二）刑事犯法危害。。。。。凭证《最高人民审查院、公安部关于公安机关统领的刑事案件立案追诉标准的划定(二)》，，，，，以转贷牟利为目的，，，，，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，，，，，违法所得数额在五十万元以上的，，，，，应予立案追诉。。。。。

（三）违规危害。。。。。凭证国务院国资委《关于增强中央企业融资担保治理事情的通知》（国资蓬勃评规〔2021〕75号）和湖南省国资委《关于印发羁系企业“十严禁”划定的通知》（湘国资〔2021〕268号）相关划定，，，，，国有企业对无股权关系第三方提供担�；；；；；虿鸾枳式鹗粲谘峡嵯拗苹蛘ト∈孪睢�。。。。

【提防步伐】团结现在羁系政策和执律例则，，，，，国有施工企业应严酷榨取为他人拆借资金。。。。。其他施工企业在自有资金有富余的情形下，，，，，因承接营业确需对外出借资金的，，，，，应增强对相对方资信情形视察，，，，，落实响应接纳包管步伐。。。。。保存银行贷款未还的施工企业，，，，，应严酷榨取对外出借资金；；；；；若相对方确有资金需求的，，，，，可思量通过股权投资或认购基金等正当形式注入，，，，，在协议安排上要注重规避明股实债等变相借贷方法；；；；；在投资回报包管方面可思量其余股东或第三方差额补足，，，，，在资金接纳方面可思量其余股东或第三方对赌回购，，，，，同时在协议正当的基础上，，，，，落实响应接纳包管步伐。。。。。

1.4【工程进度款支付节点约定不明】

【危害点】部分项目施工条约约定工程进度款按施工节点支付，，，，，如进度节点的抵达标准约定不明确或约定的节点项目业主可控制调理或约定的节点因客观条件短期内无法实现，，，，，将导致付款条件是否成绩爆发争议，，，，，施工单位向发包方请求支付工程款将遇到阻碍。。。。。

【提防步伐】施工单位要注重审查施工条约付款进度节点标准约定是否明确、凭证施工现场条件该节点标准是否可以正常告竣，，，，，如承包规模包括多个单位工程，，，，，工程款支付进度节点应明确是每一单位工程照旧所有单位工程抵达某一节点付款条件成绩，，，，，以免申请付款时双方爆发争议；；；；；如凭证现场施工条件某一进度节点告竣保存难题与阻碍，，，，，应实时向发包人提出，，，，，变换付款条件相关约定。。。。。建议在施工条约中就非施工单位缘故原由造成进度节点无法告竣的处置惩罚方法做出约定，，，，，如明确一个最长垫资时限或金额等，，，，，阻止发包方以付款条件未成绩为由要求施工单位无限垫资。。。。。

1.5【施工条约约定发包方未按约支付工程款施工单位不可歇工】

【危害点】发包方未凭证条约约定支付工程款时，，，，，施工单位可行使先推行或同时推行抗辩权歇工，，，，，如施工条约中约定发包方未按约定支付工程款，，，，，施工单位不可歇工，，，，，在司法实践中可能会被认定为施工单位自愿放弃抗辩权，，，，，此时施工单位贸然歇工，，，，，可能会被发包方追究违约责任，，，，，施工单位保存被迫无限制垫资建设的危害。。。。。

【提防步伐】项目承接阶段施工单位如发明施工条约中保存上述类似条款，，，，，施工单位应凭证项目建设资金投入充分评估垫资建设带来的资金危害，，，，，稳重承接此类工程项目。。。。。如项目为政府投资，，，，，在爆发争议时可凭证《政府投资条例》相关划定抗辩该类约定违反行政规则强制性划定，，，，，系无效约定；；；；；其他项目，，，，，施工单位应充分与发包方协商，，，，，争取删除该类显失公正条款，，，，，或者对欠付款子或欠付时间做一定限制性约定，，，，，凌驾限制金额或时间，，，，，施工单位即可接纳歇工、单方解约、追究违约责任、要求赔偿损失等救援途径实时止损、维护自身正当权益。。。。。

二、项目实验阶段应收账款接纳执法危害识别与提防

2.1【业主方拖延进度款审核、确权】

【危害点】工程进度款是修建施工企业的主要收入泉源，，，，，施工条约中一样平常进度款的支付均与完工产值的审核、确权挂钩。。。。。但在现实操作中，，，，，业主为了拖延工程进度款拨付，，，，，往往不正常签字，，，，，而施工企业为了阻止歇工造成损失，，，，，一样平常会向业主妥协，，，，，自己出钱垫资施工，，，，，增添资金接纳危害。。。。。

【提防步伐】一是在施工条约中明确详细的审核流程和时限、延期审核或审核效果保存争议的处置惩罚方法；；；；；二是在业主方恶意拖延的情形下，，，，，保存好相关证据，，，，，实时歇工，，，，，阻止越陷越深。。。。。

2.2【业主方接纳商业承兑汇票支付工程款】

【危害点】商业承兑汇票实质上是一种信用支付，，，，，商票支付依赖于付款人的商业信用，，，，，其资金状态、信用品级、欠债水一律都会影响商票的顺遂承兑。。。。。以商票付款是建设单位延期支付工程款的一种方法，，，，，实质上是由施工单位先行垫付工程款，，，，，将资金危害转嫁给施工方。。。。。一旦建设单位资金状态、企业信用等泛起问题，，，，，将会导致商票无法承兑，，，，，施工单位将肩负重大损失。。。。。

（一）工程价款优先受偿权损失危害。。。。。一是商票承兑限期过长，，，，，容易使施工单位损失建设工程价款优先受偿权。。。。。商票承兑限期最长可达一年，，，，，加之建设单位治理结算的时代，，，，，会保存凌驾优先受偿权行使限期的危害。。。。。二是若施工单位与建设单位约定商票出具后原有债权消逝，，，，，则建设单位与施工单位之间的关系就从建设工程施工条约关系变为票据关系，，，，，更无权主张优先受偿权。。。。。

（二）商票贴现后到期刚性兑付危害。。。。。若施工单位使用自身授信额度从金融机构贴现，，，，，到期不可兑付，，，，，则会爆发对金融机构刚性兑付的责任，，，，，也会使自身的征信受到重大影响。。。。。

（三）商票背书转让后追索危害。。。。。在现实操作中，，，，，票据权力人往往通过背书转让缓解资金压力，，，，，但凭证《票据法》相关划定，，，，，持票人在汇票得不到承兑或付款时，，，，，有权向背书人主张清偿票据金额。。。。。

【提防步伐】参考湖南建工集团《商业承兑汇票收款执法危害提防指引》（湘建司法字〔2021〕17 号）。。。。。

2.3【应收账款保理方法收取工程款】

【危害点】建设工程应收账款保理是指保理商通过受让施工单位关于建设单位的应收账款，，，，，取代施工单位成为新的债权人。。。。。应收账款保理实质上是一种融资手段，，，，，施工单位通过将特定债权转让给保理商，，，，，实现债权变现，，，，，极大缩短资金周转周期。。。。。应收账款保理在一定水平上解决了施工单位资金问题，，，，，但也保存一些危害。。。。。

（一）保理款回购的危害。。。。。实操中，，，，，施工单位应收账款保理大都为有追索权保理，，，，，或虽明面上为无追索权，，，，，但施工单位签署了抽屉协议或对回购做了单方允许。。。。。凭证《民法典》第七百六十六条划定：“当事人约定有追索权保理的，，，，，保理人可以向应收账款债权人主张返还保理融资款本息或者回购应收账款债权，，，，，也可以向应收账款债务人主张应收账款债权，，，，，在扣除保理融资款本息和相关用度后有剩余的，，，，，剩余部分应当返还给应收账款债权人”。。。。。当建设单位无力送还保理融资款时，，，，，保理商有权向建设单位或施工单位追索，，，，，资金送还的危害又转嫁到了施工单位。。。。。

（二）施工单位建设工程价款优先受偿权损失危害。。。。。保理商支付保理款给施工单位后，，，，，再向建设单位主张送还保理价款而得不到受偿，，，，，反过来向施工单位主张追索权，，，，，施工单位因保理商追索而取得的对建设单位的债权可能被认定为通俗债权性子，，，，，从而导致优先受偿权损失而处于倒运职位。。。。。

（三）条约单方解约权损失危害。。。。。施工单位将应收工程款举行保理后，，，，，建设单位对施工单位的付款义务已完成，，，，，不再欠付施工单位工程款，，，，，而施工单位负有继续施工的义务，，，，，当建设单位泛起显着资信问题，，，，，可能无力送还保理款时，，，，，施工单位只能冒着保理款回购的危害继续推行条约，，，，，被动垫资。。。。。

应对步伐：一是只管选择无追索权的保理。。。。。无追索权的保理实质是债权转让，，，，，切断与建设方的债权债务关系，，，，，阻止肩负应收账款的坏账危害。。。。。二是应当与建设单位约定保理融资本钱的肩负以及建设单位到期不支付保理款的违约责任。。。。。三是通过相关协议明确保理到期后施工单位仍享有建设工程价款优先受偿权。。。。。四是亲近关注建设单位的资信情形，，，，，若泛起资信危害，，，，，尽快回购保理款，，，，，保存施工方解约、诉讼和优先受偿的权力。。。。。

2.4【开发商通过项目司理部银行账号走账】

【危害点】在房地产融资中，，，，，为提防开发商挪用贷款，，，，，银行下发的开发贷款，，，，，都是通过委托支付方法直接打入与开发商爆发直接营业关系的单位；；；；；其中付给土建施工的工程款直接进入总包单位。。。。。在目今形势下，，，，，房地产开发企业普遍资金主要，，，，，为套取挪用项目贷款，，，，，增添杠杆比例，，，，，要求修建施工企业非正常“走账”征象较为突出，，，，，即通过建设单位委托银行付款，，，，，施工企业获得资金后又予以返还、举行虚伪财务收付。。。。。此类行为因与真实营业情形不符，，，，，将带来极大危害隐患。。。。。

（一）建设工程价款优先受偿权损失危害。。。。。施工项目协助开发企业“走账”行为，，，，，将导致开发企业账面已付工程款增添。。。。。凭证（2019）最高法民再57号民事讯断书精神，，，，，发包人未凭证条约约定支付工程价款，，，，，是承包人行使工程价款优先受偿权须具备的条件要件；；；；；在发包人账面显示已足额支付工程款的情形下，，，，，施工企业主张案涉工程价款优先受偿权，，，，，欠缺“发包人未凭证约定支付价款”这一条件要件，，，，，其主张依法不可支持。。。。。即便承、发包企业双方约定不损失工程价款优先受偿权，，，，，但在涉及到第三方利益时间，，，，，法院亦可凭证相关条款立法目的在于平衡承包人同发包人的其他债权人之间的关系，，，，，并非衡平承包人与发包人之间的关系，，，，，故在判断承包人是否有权依据《民法典》807条主张建设工程价款优先受偿权时，，，，，不可仅依据承包人与发包人之间的意思体现。。。。。

（二）肩负民事赔偿责任危害。。。。。施工单位和开发企业通过虚增工程量方法提前套取银行贷款资金并通过“走账”方法，，，，，配合开发企业挪用，，，，，一旦开发企业无法按期送还银行贷款资金，，，，，施工企业可能因过错肩负赔偿责任。。。。。

（三）肩负刑事责任危害。。。。。一是施工单位通过“走账”方法配合开发企业虚增本钱，，，，，则可能涉嫌逃税、虚开发票等刑事犯法。。。。。二是施工单位通过“走账”方法虚增工程量套取银行贷款资金，，，，，造成金融机构损失的情形下，，，，，若开发企业主观保存居心，，，，，则可能涉嫌骗取贷款罪的配合犯法。。。。。

【提防步伐】关于建设单位提出的配合“走账”要求，，，，，原则上应予拒绝；；；；；关于有骗贷、逃税、虚开发票等涉嫌违法犯法行为的“走账”要求，，，，，应坚决予以拒绝，，，，，阻止陷入配合犯法的陷阱。。。。。如经由稳重思量基于种种缘故原由确需治理“走账”手续的，，，，，应当形成书面文件，，，，，明确工程款的真实支付情形，，，，，账户款子往来的事由及性子，，，，，阻止在诉讼中泛起工程款支付金额争议；；；；；同时做好资金羁系，，，，，确保专款专用。。。。。

三、工程结算、清收阶段应收账款接纳相关执法危害识别与提防

3.1【工程价款优先受偿权超期行使】

【危害点】建设工程完工结算是一个重大而漫长的历程，，，，，施工单位在和建设单位博弈的历程中，，，，，关注的重点是结算价款，，，，，未爆发争议前，，，，，通常不会关注建设工程价款优先受偿权行使相关问题，，，，，最终可能导致凌驾主张时限无法获得支持。。。。。

《最高人民法院关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的诠释（一）》第四十一条“承包人应当在合理限期内行使建设工程价款优先受偿权，，，，，但最长不得凌驾十八个月，，，，，自觉包人应当给付建设工程价款之日起算”。。。。。关于“应当给付建设工程价款之日”的认定在实践中一样平常按下列原则：（一）在正常履约状态下“应当给付建设工程价款之日”应明确为最终结算款应付之日，，，，，施工条约对最终结算款支付有约定的按约准时间起算；；；；；没有约定或约定不明确，，，，，以法释[2020]25条第27条划定确定应付款之日。。。。。（二）在施工条约中途扫除或终止推行情形下，，，，，关于双方协商一致扫除条约并在协议中约定结算款支付日期的，，，，，应当以协议约定的结算款支付日期作为应付款日期；；；；；若未告竣协议、未约定或约定不明情形下，，，，，应当以条约扫除之日作为应当给付工程款之日。。。。。

工程价款优先受偿权行使时代为除斥时代，，，，，不得中止、中止和延伸。。。。。

【提防步伐】提升结算和财务职员执法意识，，，，，充分熟悉工程价款优先受偿权的意义，，，，，准确掌握相关时间节点认定标准，，，，，实时主张权力。。。。。

3.2【政府投资项目拖延结算、审计抵达延期付款目的】

【危害点】政府投资或国有资源投资的工程项目，，，，，建设单位往往强制要求在建设工程施工条约中约定以政府审计结论作为工程结算依据。。。。。政府审计中的审计机关一样平常为政府设立的审计部分或执行审计功效的政府其他部分，，，，，通常施工条约中约定“工程结算以政府审计为准”，，，，，即可抵达表义准确的标准，，，，，详细由哪一个审计机关来举行审计，，，，，则需综合思量相关执律例则、地方性规则的划定，，，，，以及地方政府的机构设置情形来举行确定。。。。。实践中应注重以下三个问题。。。。。与一样平常商事审计“短、平、快”差别，，，，，我国《审计法》与《审计实验条例》没有明确划定政府审计的审计时限。。。。。这导致工程实践中，，，，，建设方往往以未完成政府审计为由拒绝或拖延支付工程款，，，，，即所谓“久拖不审”、“久审不决”征象。。。。。甚至有的项目，，，，，已经完工交付多年，，，，，却因政府部分迟迟未出具审计报告，，，，，施工方一直未拿到应得的工程款。。。。。

只管住房和城乡建设部办公厅2020年2月26日印发的《住房和城乡建设部办公厅关于增强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工事情的通知》（建办市〔2020〕5号），，，，，明确要求“规范工程价款结算，，，，，政府和国有投资工程不得以审计机关的审计结论作为工程结算依据，，，，，建设单位不得以未完成决算审计为由，，，，，拒绝或拖延治理工程结算和工程款支付。。。。。”可是由于其效力过低，，，，，人民法院并不可以此为依据认定“约定了以政府审计结论作为工程结算依据的结算条款”为无效条款。。。。。在此之后，，，，，国务院于2020年7月5日宣布的《包管中小企业款子支付条例》（行政规则）第11条明确划定：“机关、事业单位和国有大型企业不得强制要求以审计机关的审计效果作为结算依据，，，，，但条约尚有约定或者执法、行政规则尚有划定的除外。。。。。” 显然，，，，，约定了以政府审计结论作为工程结算依据的条款并不属于无效条款。。。。。施工单位不可据此要求建设单位以判断或者第三方审计方法确定工程款。。。。。

【提防步伐】一是施工单位在与建设单位探讨条约条款的时间，，，，，可以建办市〔2020〕5号文和《包管中小企业款子支付条例》为由，，，，，改善相对弱势的谈判职位，，，，，只管争取对自己有利的条款，，，，，如作废政府审计条款或明确一定限期不可就审计效果告竣一致的救援方法等，，，，，须要时可向住房和城乡建设主管单位投诉，，，，，启动主管行政机关行政程序。。。。。二是凭证相关司法判例，，，，，政府审计条款必需含有“政府审计”字样，，，，，须要时，，，，，甚至需要明确详细的审计部分，，，，，仅含有“审计”字样的，，，，，不得推定为政府审计条款；；；；；因此在实践中，，，，，若保存类似约定不明的情形，，，，，可以以此举行抗辩否定政府审计的介入。。。。。三是即条子约约定以政府审计结论作为工程结算依据，，，，，但特定条件下，，，，，建设单位并不可以未完成审计为由拖延或者拒绝付款。。。。。包括（1）若条约约定了明确的付款时间，，，，，则建设单位应当在付款义务届至前完成结算义务，，，，，不然即组成违约，，，，，施工单位有权通过司法判断或者第三方审计的方法确定工程款；；；；；（2）如政府审计部清楚确拒绝审计、审计机关明确体现无法出具审计结论或从审计机关的审计资料中无法得出工程详细造价的情形下，，，，，施工单位有权通过司法判断或者第三方审计的方法确定工程款；；；；；（3）纵然条约中对工程款的支付未约定推行限期或约定不明确，，，，，若是政府审计部分恒久未完成审计，，，，，实践中人民法院可以基于公正原则通过司法判断的方法确定工程款并讯断建设单位一次性支付剩余工程款。。。。。

3.3【以房抵债操作不规范】

【危害点】建设工程领域中，，，，，发包人拖欠工程款的场景司空见惯，，，，，承包人的工程款债权难以实现，，，，，通常情形下，，，，，承包人在建设工程施工条约中属于相对弱势的一方当事人，，，，，在明知“以房抵工程款”的支付方法对自己极为倒运的情形下接受发包人提出的“以房抵款”的要求也是迫于无奈，，，，，特殊是关于一些濒临休业的房地产开发企业，，，，，以房抵债不失为一种挽回或镌汰损失的替换方法。。。。。但商品房作为不动产，，，，，以商品房抵偿工程价款协议的执法效果凭证其形成时间和推行水平而有所差别。。。。。主要危害包括：

（一）以房抵债协议无效危害。。。。。一是凭证最高院《九民聚会纪要》精神“当事人在债务推行期届满前告竣以物抵债协议，，，，，抵债物尚未交付债权人，，，，，债权人请求债务人交付的，，，，，因此种情形差别于本纪要第71条划定的让与担保，，，，，人民法院应当向其释明，，，，，其应当凭证原债权债务关系提起诉讼”，，，，，一定水平上否定了此类协议效力。。。。。二是“以房抵款”协议若是具有《民法典》第一百五十三条、第一百五十四条划定之情形的，，，，，应属无效。。。。。三是协议若不知足最高院宣布的《关于审理商品房生意条约纠纷案件适用执法若干问题的诠释》第二条之划定，，，，，也即涉案的抵款衡宇未取得预售允许证实的，，，，，也会被认定为无效。。。。。

（二）衡宇权力瑕疵危害。。。。。主要包括开发商一房二卖、抵债衡宇已经典质等情形，，，，，导致抵债协议无法推行。。。。。同时施工企业还可能因此损失工程价款优先受偿权（司法实践中有案例以为以房抵债属于债之更改，，，，，原债务祛除，，，，，施工企业只能请求交付衡宇而不可再请求支付工程款）。。。。。

（三）协议约定不明确的易爆发纠纷。。。。。若施工企业与发包人签署的“以房抵工程款”协议中关于抵款衡宇约定不明，，，，，未写明详细的楼盘、地点、房号、价钱以及面积巨细等相关事宜的，，，，，在协议推行历程中往往会因双方达不可一致而爆发纠纷。。。。。

（四）濒临休业企业“以房抵债”特殊危害。。。。。一是在人民法院受理休业申请后签署的“以房抵债”协议，，，，，可能因组成个体清偿被认定为无效。。。。。二是以未建成房产抵债，，，，，因达不到交付、转移所有权的条件，，，，，在企业休业程序中，，，，，是否属于休业企业工业司法实践中保存争议，，，，，若一旦认定为休业企业工业，，，，，这可能导致施工企业无法获得抵债衡宇所有权。。。。。

（五）关注抵债衡宇处置惩罚危害。。。。。一是国有施工企业抵债衡宇再次处置惩罚程序重大。。。。。二是所有权转移到施工企业后再次出售税费问题。。。。。

【提防步伐】一是施工企业应当阻止在发包人的工程款债务推行限期届满前签署“以房抵工程款”协议，，，，，以避免抵款协议被法院认定无效。。。。。二是审核抵款的衡宇是否已经取得预售允许证，，，，，拒绝发包人用未取得预售允许证的衡宇来抵付工程价款。。。。。三是“以房抵款”协议中应当详细标明抵款衡宇的地点、房号、面积以及价钱等内容，，，，，并且最幸亏协议中约定若工程款与抵款衡宇之间保存差额的处置惩罚方法，，，，，以免爆发纠纷。。。。。四是明确房产产权挂号时间为协议生效条件并保存按原条约约定主张工程款的权力，，，，，同时需思量和工程价款优先受偿权行使时间的衔接。。。。。五是协议签署后，，，，，要实时治理响应的预售、预告挂号或过户手续。。。。。六是只管引进第三方作为现实购房者（包括但不限于供应商、刚需购房者）抵销债务或以购房款接纳工程款。。。。。

3.4【应收账款凌驾诉讼时效】

【危害点】诉讼时效又被称为祛除时效，，，，，是指民事权力受到损害的权力人在法定的时效时代内不可使权力，，，，，其时效时代届满时，，，，，其公力救援权归于祛除的一种时效制度，，，，，一旦过了诉讼时效，，，，，权力人将失去胜诉权力，，，，，即胜诉权力归于祛除。。。。。

凭证《民法典》相关划定，，，，，建设工程款的诉讼时效时代为三年，，，，，其起算点为应付款之日。。。。。应付款之日的认定标准与本指引3.1关于工程价款优先受偿权中应付款之日的认定标准一致。。。。。与工程价款优先受偿权权力时代差别，，，，，诉讼时效可因一方主张权力或赞成推行等缘故原由中止重新起算；；；；；也可因不可抗力或者其他障碍不可行使请求中止，，，，，在恢复后继续盘算。。。。。

建设工程条约由于工期较长，，，，，推行历程中经常爆发设计变换、施工变换、延伸工期以及双方对工程价款决算协商纷歧致等情形，，，，，导致付款周期长，，，，，而承包商经常因执法意识淡漠或碍于人情怕影响与建设方的关系等缘故原由而未起劲主张权力或未准确主张权力。。。。。在诉讼时效届满之后，，，，，建设单位获得诉讼时效抗辩权，，，，，施工单位则会损失了胜诉权。。。。。即建设单位具有正当理由拒绝支付工程款，，，，，那么应收账款就难以收回，，，，，使得施工企业遭受重大损失。。。。。

【提防步伐】一是只管在施工条约中明确工程款支付的时间节点，，，，，便于盘算工程款诉讼时效的起算时间点。。。。。二是在工程款到期后施工单位应当向建设单位实时多次主张支付工程款来抵达诉讼时效中止的效果，，，，，可以接纳的步伐包括但不限于:(1)书面发函，，，，，在条约中明确约定文书的邮寄地点以及签收人或者接纳公证送达的方法；；；；；接纳邮寄送达的，，，，，建议在邮件封面上写明寄送文件详细名称；；；；；（2）与建设单位签署增补协议或还款协议、重新签署对账单等；；；；；（3）通过和法定代表人、委托授权人、经办人电话录音或短信、微信纪录等电子证据形式来追讨工程款。。。。。通过穷尽种种手段来延伸应收账款的诉讼时效，，，，，最大限度地包管施工方的利益。。。。。

四、应收账款诉讼环节执法危害识别与提防

4.1【确定被告主体不周全、禁绝确】

【危害点】诉讼环节中，，，，，原告认定其选定的被告是与其有诉讼争议的主体，，，，，若在起诉历程中，，，，，对相关项目和公司相识不深，，，，，对责任肩负主体熟悉不清，，，，，可能会漏列被告，，，，，导致应收账款接纳无法获得充分包管。。。。。

【提防步伐】在涉及应收账款的诉讼中选择适格被告应团结项目现真相形，，，，，充分思量以下六种情形：一是对项目公司的债务出具担保书肩担负保责任的自然人、法人、不法人组织均应列为被告。。。。。二是出具允许或签署相关协议，，，，，对项目公司债务肩负支付责任者应列为被告。。。。。三是梳理项目公司与业主单位的股权关系，，，，，通过“公司人格否定”方法将业主单位的区域公司、集团公司列为配合被告并肩负连带责任，，，，，做到应列尽列。。。。。同时，，，，，从股东与公司“人格混同”和公司控制股东“太过支配与控制”两个方面做好证据准备。。。。。“人格混同”的体现主要是：泛起公司营业和股东营业混同；；；；；公司员工与股东员工混同，，，，，特殊是财务职员混同；；；；；公司住所与股东住所混同。。。。。公司控制股东对公司太过支配与控制的体现主要是：控制股东或现实控制人控制多个子公司或者关联公司，，，，，滥用控制权使多个子公司或者关联公司工业界线不清、财务混同，，，，，利益相互运送。。。。。四是将未推行、未周全推行出资义务、抽逃出资的项目公司股东列为被告。。。。。作为项目公司的债权人可请求抽逃出资的股东在抽逃出资源息规模内对公司债务不可清偿的部分肩负增补赔偿责任；；；；；请求协助抽逃出资的其他股东、董事、高级治理职员或者现实控制人对此肩负连带责任。。。。。五是项目公司股东未推行或者未周全推行出资义务即转让股权，，，，，受让人对此知道或者应当知道的，，，，，公司债权人可将项目公司股权转让人和受让人列为被告。。。。。请求股权转让人在未出资源息规模内对公司债务不可清偿的部分肩负增补赔偿责任，，，，，请求股权受让人对此肩负连带责任。。。。。六是票据纠纷案件应凭证详细情形列出票人、所有前手（若有）、包管人等为被告。。。。。

4.2【诉讼案由选择不当】

【危害点】涉及应收账款的诉讼案由主要有两类：一是针对发包方开出的商票“跳票”行为，，，，，提起票据纠纷，，，，，二是针对其拖欠工程款导致在建工程“烂尾”行为，，，，，提起建设工程条约纠纷。。。。。若以票据纠纷提起诉讼，，，，，基于票据的无因性，，，，，诉请或许率可获得法院支持，，，，，整个诉讼流程耗时较建设工程施工条约纠纷诉讼更短，，，，，案件审理中一样平常不会涉及施工条约推行中的重大和有争议的问题，，，，，且开发商不可在票据案件中反诉施工条约中承包方的违约问题；；；；；通过票据诉讼来追索现在已经到期无法承兑的汇票款子，，，，，款子实时执行到位后可有用缓解项目资金压力。。。。。但诉讼危害在于无法提出该笔款子属于建设工程款子并请求优先受偿的诉求，，，，，法院亦不会认定该笔款子的优先受偿权，，，，，导致执行到位难度较大。。。。。若以建设工程条约纠纷提起诉讼，，，，，基于开发商逾期支付工程款严重违约，，，，，可诉请确认扫除施工条约，，，，，并要求开发商对工程项目举行结算，，，，，肩负违约责任，，，，，可以通过一个案件一次性解决统一项目的所有问题，，，，，且施工中的争议问题早晚要解决，，，，，可诉请法院确认工程价款优先受偿权。。。。。但诉讼危害在于案件的庞洪水平大，，，，，开发商或许率会提出反诉，，，，，整体诉讼审理时间漫长，，，，，最终取得执行到位款子的时间亦更长。。。。。

【提防步伐】各单位应本着优先实现债权的原则选择案由。。。。。一是选择票据纠纷案由的情形，，，，，主要是票据兑付有第三方担保的，，，，，出票人或前手有资产可供保全的，，，，，票据兑付无第三方担保、无资产可供保全且工程价款优先权现实损失的到期票据和票据兑付有第三方担保的，，，，，出票人或前手有资产可供保全的未到期票据。。。。。二是选择建设工程条约纠纷案由的情形，，，，，主要是工程价款优先受偿权没有现实损失的。。。。。选择票据案由与工程价款优先权竞适时，，，，，优先选择条约纠纷案由。。。。。三是其他案由情形，，，，，诉讼中涉及其他案由的，，，，，依法确定。。。。。

在诉讼战略上，，，，，犹如一建设工程项目中同时保存的“跳票”与“烂尾”问题，，，，，既要捉住建设工程价款优先受偿权，，，，，以尽可能包管胜诉讯断执行到位额度最大化，，，，，又要提高诉讼效率，，，，，实时收回被跳票的已确认工程款，，，，，不受已经烂尾工程的结算纠纷影响。。。。。浚�？？？？？梢谰荨睹袷滤咚戏ā芳跋喙厮痉ㄅ欣�，，，，接纳一步诉讼+先行讯断的做法，，，，，详细而言，，，，，一是直接对整个建设工程项目提起建设工程施工条约纠纷诉讼，，，，，请求人民法院讯断开发商支付尚欠整个工程价款及其违约金，，，，，并确认对涉案工程折价或者拍卖的价款优先受偿；；；；；二是诉讼中，，，，，申请法院对尚未兑现的商票对应的部分工程价款，，，，，以及能够查明的其他事实部分先行讯断，，，，，并确认对涉案工程折价或者拍卖的价款优先受偿，，，，，而其余需要结算的工程款可留待后续诉讼解决。。。。。

4.3【工业保全步伐不当】

【危害点】司法实践中，，，，，经常爆发被告转移工业，，，，，导致原告赢了讼事，，，，，法院却无法执行的逆境。。。。。由于建设工程案件的特殊性，，，，，若仅凭证通例的手段接纳工业保全，，，，，并不可知足资金接纳包管的需要。。。。。

【提防步伐】法院能支持诉前保全的，，，，，应只管申请诉前工业保全，，，，，部分法院不支持诉前工业保全的，，，，，应尽快立案，，，，，同步申请诉中工业保全。。。。。在建工程被其他执行案件处置惩罚时，，，，，承包人可以申请工业保全法院冻结另一执行案件的处置惩罚资产所得款子。。。。。在建工程被其他执行案件处置惩罚完毕即将分派的，，，，，纵然还未取得生效讯断，，，，，也要向执行分派法院提交《加入分派申请书》，，，，，申请法院预留响应款子，，，，，以便取得生效司法文书后予以分派。。。。。

4.4【建设单位因施工质量、工期问题提起反诉】

【危害点】凭证最高法《关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的诠释（一）》相关划定和《施工条约》的约定，，，，，建设单位可以建设工程质量、工期不切合执法划定或条约约定为由向施工单位提起诉讼。。。。。实践中，，，，，这也是建设单位应对施工单位诉讼的常用手段。。。。。

【提防步伐】应对施工质量问题反诉，，，，，主要从以下几方面开展：一是周全审查条约依据，，，，，对施工单位应对工程质量保修书的内容举行逐条审查；；；；；二是网络建设单位保存过错的证据资料，，，，，从设计缺陷、提供或指定购置的修建质料、修建构配件、装备不切合强制性标准、直接指定分包人等方面开展；；；；；三是网络建设单位私自使用建设工程的证据资料；；；；；四是网络验收及格的证据资料，，，，，包括历程验收及格、完工验收及格书面文件、种种备案表、监理文件、聚会纪要等；；；；；五是申请第三方质量判断。。。。。

应对工期问题反诉，，，，，施工单位应从开工日期、工期顺延、工期延误、完工日期等证据网络上做好充分准备。。。。。如园地移交纪录表、不具备开工条件的联系翰札、工期顺延签证或聚会纪要、歇工通知书等。。。。。通过对现实开工、完工日期和工期顺延的认定举行应对。。。。。

五、企业治理忽视应收账款接纳治理的危害及提防建议

【危害点】在实践中，，，，，有些施工企业对债权资产的危害性熟悉不敷，，，，，治理层以为企业只要从财务的角度实现了收入，，，，，即算大功告成，，，，，往往以完成产值收入的几多论英雄。。。。�；；；；Ｇ易式鸬慕幽墒虑橛肴魏尾糠趾托∥宜郊揖拗苯永叵怠�。。。。由于职责不清，，，，，奖罚力度不敷，，，，，造成各部分对“清欠”事情都抱有“事不关己，，，，，高高挂起”的态度，，，，，恒久以往，，，，，形成了巨额恒久挂账的应收账款，，，，，甚至因治理失误导致了大宗死账坏账，，，，，给企业的资金周转带来重大影响。。。。。

【提防建议】一是注重条约履约治理。。。。。施工企业除即时结清之外的营业都应该签署条约；；；；；条约中搪塞款形式、账期和延期付款责任都应当清晰、准确；；；；；增强对条约推行的跟踪、检查，，，，，建设预警机制；；；；；关注甲方财务状态，，，，，在甲方无力推行付款义务时实时歇工、实时止损。。。。。二是建设应收账款清收制度。。。。。明确催收责任部分，，，，，责任落实到人；；；；；应收账款接纳要与责任人的经济效益挂钩，，，，，建设应收账款清收奖罚和责任追究制度；；；；；建设应收账款接纳红线制度，，，，，须要时借助执法武器。。。。。三是建设坏账准备金制度。。。。�；；；；；嫡思铺嵊敫髟鹑蔚ノ坏睦蠛蜕蠛斯夜�；；；；；对差别类别的应收账款接纳差别的战略举行催收。。。。。

yp电子

新经济形势下房地产施工企业应收账款执法危害识别及提防指引